Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Mieten oder kaufen – was lohnt sich finanziell mehr? Vergleiche die Gesamtkosten beider Varianten über den gewählten Zeitraum.
ℹ️ Vergleich der reinen Finanzierungskosten. Ohne Instandhaltung, Wertsteigerung, Mietsteigerungen und steuerliche Aspekte.
Mieten oder Kaufen – Die ewige Frage
„Miete ist rausgeworfenes Geld” vs. „Kaufen macht unflexibel” – beide Aussagen sind zu einfach. Ob Mieten oder Kaufen finanziell besser ist, hängt von mindestens 6 Faktoren ab: Kaufpreis, Miete, Zinsen, Instandhaltung, Wertsteigerung und wie lange du bleibst. Dieser Rechner vergleicht beide Optionen über einen frei wählbaren Zeitraum.
Warum dieser Rechner? Viele unterschätzen die versteckten Kosten des Kaufens (Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Opportunitätskosten des Eigenkapitals). Der Rechner macht sie sichtbar.
So funktioniert der Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Der Rechner stellt die Gesamtkosten beider Optionen gegenüber: Beim Kaufen summiert er Zinsen, Tilgung, Kaufnebenkosten, Instandhaltung und abzüglich Wertsteigerung. Beim Mieten die Kaltmiete plus Mietsteigerungen. Der eingesparte/verzinste Eigenkapitalanteil wird beim Mieten gutgeschrieben. Am Ende siehst du, mit welcher Option du nach X Jahren mehr Vermögen hast.
Rechenbeispiele aus der Praxis
Beispiel 1: Klassische Immobilie in mittlerer Stadt
Kaufpreis 400.000 €, 80 % Finanzierung (80.000 € EK), 4 % Zinsen, 2 % Tilgung, 1 €/qm Instandhaltung/Monat, 2 % Wertsteigerung. Alternative Miete: 1.200 € kalt, 1,5 % Mietsteigerung/Jahr, EK alternativ zu 5 % angelegt. Nach 15 Jahren: Beide Optionen etwa gleichauf bei rund 100.000 € Vermögensvorteil für Kauf – vorausgesetzt die Wertsteigerung tritt ein.
Beispiel 2: Teure Stadt, hohe Preise
Kaufpreis 700.000 €, 80 % Finanzierung (140.000 € EK), 4 % Zinsen, 2 % Tilgung, 1,50 €/qm Instandhaltung. Alternative Miete: 1.800 € kalt bei 1 % Steigerung. Nach 20 Jahren liegt Mieten vorn, weil die hohen Kaufnebenkosten und Zinsen die Mietersparnis auffressen.
Beispiel 3: Was passiert ohne Wertsteigerung?
Gleiche Parameter wie Beispiel 1, aber 0 % Wertsteigerung über 20 Jahre: Mieten schlägt Kauf deutlich. Ohne Wertsteigerung sind viele Käufe ein Minusgeschäft – die Zinsen und Instandhaltung kosten mehr als die Miete.
4 Tipps für deine Entscheidung
- Wenigstens 10 Jahre bleiben: Kauf lohnt sich meist nur, wenn du lange bleibst. Die Kaufnebenkosten (8-12 %) musst du erstmal „reinwohnen”.
- Eigenkapital ist entscheidend: Je mehr EK, desto weniger Zinsen. Unter 20 % EK wird Kaufen mathematisch schwierig.
- Lage, Lage, Lage: Wertsteigerung ist der unsicherste, aber mächtigste Faktor. In schrumpfenden Regionen ist Mieten oft klüger.
- Kalkuliere Instandhaltung ein: Faustregel: 1-1,50 €/qm/Monat zurücklegen. Neue Heizung, neues Dach – das kommt garantiert.
Häufige Fragen
Wann lohnt sich Kaufen finanziell?
Faustregel: Wenn die monatliche Kaltmiete über dem liegt, was du an Zinsen und Tilgung für eine vergleichbare Immobilie zahlen würdest. In Ballungsräumen ist Mieten oft günstiger, auf dem Land Kaufen.
Welche versteckten Kosten hat Immobilienkauf?
Neben dem Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler – insgesamt ca. 8–14 % des Kaufpreises). Dazu kommen laufende Kosten für Instandhaltung und Versicherung.
Was ist günstiger – Mieten oder Kaufen?
Das hängt von vielen Faktoren ab: Kaufpreis, Zinsniveau, Mietniveau, geplante Wohndauer und persönliche Lebensplanung. Der Rechner gibt einen ersten rein finanziellen Vergleich – Lebensqualität und Flexibilität spielen ebenfalls eine Rolle.
Steigen Mieten stärker als Kreditraten?
Mieten steigen tendenziell mit der Inflation, während deine Kreditrate bei langer Zinsbindung fix bleibt. In Städten mit starkem Zuzug steigen Mieten oft schneller. Nach 10–15 Jahren kann Kaufen trotz anfänglich höherer Belastung günstiger sein.