Kaufnebenkosten-Rechner
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf? Berechne Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler für dein Bundesland.
ℹ️ Grunderwerbsteuer nach Bundesland (1=SH 6,5%, 2=HH 3,5%, 3=NI 6,5%, 4=HB 6,5%, 5=NW 5%, 6=HE 4,5%, 7=RP 6%, 8=BW 5,5%, 9=BY 5%, 10=SL 6,5%, 11=BE 6%, 12=BB 6,5%, 13=MV 5,5%, 14=SN 5%, 15=ST 6,5%, 16=TH 5%). Notar ~2 %, Makler 3–7,14 %.
Kaufnebenkosten – Die versteckte Hürde beim Immobilienkauf
Die Kaufnebenkosten sind der große Stolperstein beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler summieren sich je nach Bundesland auf 8-13 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 32.000-52.000 € – Geld, das nicht in die Immobilie fließt. Dieser Rechner zeigt dir exakt, was zusätzlich zum Kaufpreis fällig wird.
Warum dieser Rechner? Viele Käufer rechnen nur mit dem Kaufpreis und vergessen die Nebenkosten. Die Bank will die aber auch finanziert sehen – oder du brauchst entsprechend mehr Eigenkapital.
So funktioniert der Kaufnebenkosten-Rechner
Der Rechner addiert die vier großen Nebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1,5-2 %), Grundbucheintrag (ca. 0,5 %) und ggf. Maklerprovision (3,57-7,14 % inkl. MwSt., je nach Bundesland und Teilung). Ergebnis: deine Gesamtkosten und der effektive Kaufpreis.
Rechenbeispiele aus der Praxis
Beispiel 1: Wohnungskauf in Berlin
350.000 € Kaufpreis, Grunderwerbsteuer Berlin 6 % = 21.000 €, Notar + Grundbuch ca. 2 % = 7.000 €, Makler 3,57 % (geteilt) = 12.495 €. Nebenkosten gesamt: 40.495 € (11,6 %). Effektiver Kaufpreis: 390.495 €. Eigenkapital für Nebenkosten: mindestens 40.500 €.
Beispiel 2: Hauskauf in Bayern
500.000 € Kaufpreis, Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 % = 17.500 €, Notar + Grundbuch 2 % = 10.000 €, Makler 3,57 % = 17.850 €. Nebenkosten: 45.350 € (9,1 %). Bayern ist günstiger als Berlin – 5.000 € weniger Steuern.
Beispiel 3: Ohne Makler (von privat)
400.000 € Kaufpreis, NRW (6,5 % Grunderwerbsteuer = 26.000 €), Notar + Grundbuch 8.000 €, kein Makler. Nebenkosten: 34.000 € (8,5 %). Der Maklerverzicht spart bei 400.000 € rund 14.000 €.
4 Tipps zu Kaufnebenkosten
- Bundesland clever wählen: Zwischen Bayern (3,5 %) und NRW/Brandenburg (6,5 %) liegen bei 400.000 € satte 12.000 € Unterschied – allein bei der Grunderwerbsteuer.
- Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen: Banken finanzieren meist nur den Kaufpreis. Die Nebenkosten solltest du aus Eigenkapital bestreiten, sonst steigt der Zins.
- Maklerprovision verhandelbar: Das Bestellerprinzip gilt nur bei Mietwohnungen. Beim Kauf ist die Provision verhandelbar – vor allem bei hochpreisigen Objekten.
- Notar frühzeitig kontaktieren: Der Notar macht den Kaufvertrag und die Grundbucheintragung. Seine Kosten sind gesetzlich festgelegt (GNotKG), aber er sollte vor der Finanzierungszusage beauftragt sein.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Sie variiert zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Wichtig: Die Grunderwerbsteuer wird auf den gesamten Kaufpreis fällig und muss aus Eigenkapital bezahlt werden.
Kann ich Kaufnebenkosten finanzieren?
Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten – diese musst du in der Regel aus Eigenkapital zahlen. Einige wenige Banken bieten sogenannte Vollfinanzierungen an (oft mit Zinsaufschlag).
Wie berechnet sich die Maklerprovision?
Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien in der Regel hälftig – zumindest wenn der Makler für beide Parteien tätig war. Üblich sind je nach Bundesland 3–7,14 % vom Kaufpreis.
Welche sonstigen Kosten können anfallen?
Zum Beispiel Bereitstellungszinsen der Bank, Kosten für einen Gutachter, Umzugskosten, Renovierung oder ein Nachrangsdarlehen für die Kaufnebenkosten. Plane lieber etwas Puffer ein.