Baufinanzierungs-Rechner
Was kostet dein Hausbau insgesamt? Berechne Baukosten, Nebenkosten, Grundstück und die monatliche Finanzierungsrate.
ℹ️ Baunebenkosten pauschal mit 12 % der Baukosten angesetzt (Architekt, Genehmigungen, Vermessung, Anschlüsse). Ohne Grundstücksnebenkosten.
Baufinanzierung – Der Fahrplan zum Eigenheim
Die Baufinanzierung ist für die meisten Menschen der größte Kredit ihres Lebens. Schon 0,5 % weniger Zins oder 1 % mehr Tilgung machen über 25 Jahre einen Unterschied von 20.000-50.000 €. Dieser Rechner zeigt dir die optimale Kombination aus Zins, Tilgung und Eigenkapital für deine Baufinanzierung.
Warum dieser Rechner? Banken rechnen dir die Finanzierung schön. Der Rechner zeigt dir die kalten Fakten: monatliche Rate, Zinskosten über die gesamte Laufzeit und Restschuld nach Ende der Zinsbindung.
So funktioniert der Baufinanzierungs-Rechner
Der Rechner kombiniert Darlehenssumme, Zinssatz, Anfangstilgung und Zinsbindungsdauer. Erzeigt dir die monatliche Rate, die Restschuld nach Zinsbindung unddie gesamten Zinskosten. Optional: Sondertilgungen und Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung.
Rechenbeispiele aus der Praxis
Beispiel 1: Klassische Baufinanzierung
400.000 € Darlehen, 4 % Zinsen, 2 % Anfangstilgung = 2.000 € Monatsrate (1.333 € Zins + 667 € Tilgung im ersten Monat). Nach 10 Jahren Zinsbindung: Restschuld etwa 302.000 €. Gezahlte Zinsen in 10 Jahren: rund 145.000 €. Danach Anschlussfinanzierung nötig.
Beispiel 2: Mehr Eigenkapital, weniger Zinsen
Gleiche Immobilie (500.000 € Kaufpreis), aber 30 % Eigenkapital (150.000 €) statt 20 %. Kredit: 350.000 € bei 3,8 % (besserer Zins wegen mehr EK). Rate bei 2 % Tilgung: 1.692 €. Zinsen in 10 Jahren: ca. 120.000 €. Ersparnis gegenüber 20 % EK: rund 25.000 € weniger Zinsen.
Beispiel 3: Volltilger in 25 Jahren
350.000 € Darlehen, 4 % Zinsen. Damit der Kredit in 25 Jahren komplett getilgt ist, brauchst du etwa 5,5 % Anfangstilgung = 2.770 € Monatsrate. Gesamte Zinskosten: rund 278.000 €. Alternativ mit 30 Jahren: Rate 2.310 €, aber Zinskosten 409.000 € – 131.000 € mehr.
4 Tipps zu deiner Baufinanzierung
- Eigenkapitalquote maximieren: Jedes Prozent mehr EK verbessert den Zins und reduziert die monatliche Belastung. Ziel: mindestens 20 %, besser 30 % EK.
- Keine Volltilgung in der ersten Zinsbindung: 15-20 Jahre Zinsbindung und anschließende Anschlussfinanzierung ist sinnvoll. In 15 Jahren hast du mehr getilgt und bekommst dann bessere Konditionen.
- Forward-Darlehen rechtzeitig sichern: 3-5 Jahre vor Ende der Zinsbindung das Forward-Darlehen abschließen. So sicherst du dir heutige Zinsen für morgen.
- Sondertilgungen fest einplanen: 5 % Sondertilgung pro Jahr sind Standard. Bei Bonuszahlungen oder Steuerrückzahlungen direkt in die Sondertilgung stecken.
Häufige Fragen
Was sind Baunebenkosten?
Baunebenkosten umfassen Architektenhonorar, Bauantrag und Genehmigung, Vermessung, Baugrundgutachten, Anschlusskosten (Strom, Wasser, Kanal), Notar, Grundbuch und Versicherungen – typischerweise 10–15 % der Baukosten.
Was ist Eigenleistung/Muskelhypothek?
Eigenleistung ist alles, was du selbst am Bau machst (Malerarbeiten, Bodenlegen, Trockenbau). Viele Banken erkennen sie als Eigenkapital-Ersatz an – rechne aber realistisch, was du wirklich selbst kannst.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hausbau?
Idealerweise 20–30 % der Gesamtkosten, also Kaufnebenkosten plus einen Puffer. Weniger als 10 % Eigenkapital gilt als risikoreich und führt zu deutlich höheren Zinsen.
Was kostet ein Hausbau insgesamt?
Die reinen Baukosten liegen je nach Standard und Region zwischen 2.000 und 5.000 €/m² Wohnfläche. Dazu kommen Grundstück (stark regional abhängig), Baunebenkosten und Außenanlagen. Der Rechner gibt dir eine gute erste Orientierung.